Publié le 25 Septembre 2023

Le DPE est certainement le diagnostic qui a le plus souvent été au cœur de discussions. Devenu obligatoire pour la vente d’un bien immobilier en 2006, il s’applique aux constructions neuves et aux locations à partir de 2007. Son développement s’inscrit ensuite dans le cadre de la RT2005, puis de la RT 2012. Il devient opposable en 2021 et la méthode de calcul appliquée jusqu’alors évolue. En 2023, l’audit énergétique, complémentaire du DPE, devient obligatoire pour les plus mauvais élèves du DPE.

Avec son étiquette très simple à lire, le DPE pointe du doigt les passoires énergétiques, c’est-à-dire les biens dans lesquels la consommation d’énergie est excessive. C’est généralement le cas des biens anciens (construits avant 1975), mais aussi des petites surfaces, pénalisées par une méthode de calcul jugée inadaptée par les professionnels du secteur pour les petits logements.

En quelques années, le DPE est devenu le critère essentiel de recherche d’un bien immobilier. Les acheteurs, et notamment les primo-accédants, se tournent vers des biens peu énergivores (ayant obtenu une note comprise entre A et C au DPE). La plus-value générée par cette valeur verte est comprise entre 6 et 14 % par rapport à une maison ayant obtenu un D au DPE. La décote verte, quant à elle, se situe entre 3 et 19 %. Dans certaines régions, l’écart moyen du prix entre un bien économe en énergie et un bien énergivore atteint parfois les 30 %, avec une moyenne nationale de 20 %.

Les acquéreurs s’interrogent donc en premier lieu sur le DPE avant de se déplacer pour visiter un bien, et nombreux également sont ceux qui reconsidèrent leur achat au vu d’un DPE défavorable, confortés désormais par la liste des travaux présentée dans l’audit énergétique.

Rien d’étonnant donc lorsque l’on constate que le raisonnement des banques suit le même chemin. Plus le DPE est mauvais, moins elles sont enclines à prêter de l’argent. Et c’est encore plus flagrant pour ceux qui cherchent à emprunter pour faire de l’investissement locatif. Avec l’interdiction de location des biens énergivores, le DPE est un facteur de risque suffisamment important pour que les banques n’octroient pas de crédit immobilier pour de tels biens.

Le marché immobilier comporte pourtant de plus en plus de biens dont la note DPE est inférieure à D, les propriétaires bailleurs anticipant les interdictions de mise en location et se « débarrassant » de leur bien, plutôt que de réaliser des travaux, souvent importants, de rénovation énergétique. Pourtant, de nombreux spécialistes en immobilier s’accordent pour dire qu’un projet de rénovation globale reste un investissement rentable à condition que ces travaux permettent une revalorisation du bien. Mais cette solution doit s’accompagner d’une réflexion plus globale et moins pragmatique que la simple idée d’un retour brut précis en termes de temps. Or, le temps, pour les banques, c’est de l’argent. Et l’incertitude du délai de retour sur investissement reste un risque que beaucoup ne sont plus prêtes à prendre.